「年収400万円でもマイホームの住宅ローンを組めるのか不安」「住宅ローンはいくらまで借りられるのかわからない」という方も多いでしょう。マイホームを購入する前に住宅ローンはどのくらい借入ができるのか、月々どのくらい返済すれば余裕を持てる生活ができるのかを知っておく必要があります。
・住宅ローンの上限額とは？
・返済比率と返済期間を意識する
・借入額を増やす方法
・借入前に注意すべきこと
今回は、住宅ローンを借入する際の注意すべきポイントや、住宅ローンが生活を圧迫せず無理なく返済するコツまで解説していきます。夢のマイホームを購入前にぜひ参考にしてください。
年収400万円の住宅ローン上限額とは？
年収400万円の人は住宅ローンをいくらまで借りられるのでしょうか。まずは、年収400万円の人の借入上限額について解説します。
年収400万円の借入上限額
年収倍率とは、自分の年収に対して何倍まで借り入れができるかを示す指標です。「2021年度 フラット35利用者調査」によると、年収400万円の人の借入額上限は以下の通りです。
| 種類 | 年収倍率 | 借入額上限 |
|---|---|---|
| 土地付注文住宅 | 7.5倍 | 3,000万円 |
| マンション | 7.2倍 | 2,880万円 |
| 建売住宅 | 7倍 | 2,800万円 |
| 注文住宅 | 6.8倍 | 2,720万円 |
| 中古マンション | 5.8倍 | 2,320万円 |
| 中古戸建て | 5.7倍 | 2,280万円 |
表から、年収400万円の人がフラット35を利用する場合、住宅の種類によって借入額上限が異なることがわかります。注文住宅では最大で年収の6.8倍まで借り入れができ、中古戸建てでは最大で年収の5.7倍まで借り入れができます。
参考：https://www.jhf.go.jp/files/400361622.pdf
月々の返済目安
住宅ローンを無理なく返済していくためには、借りられる額ではなく返済できる額で契約する必要があります。具体的には、月々の返済負担率を30%以下に抑えましょう。返済負担率とは「年間のローン返済額 ÷ 年収 × 100」で求められる割合です。例えば、年間のローン返済額が100万円、年収が400万円の場合、年間の返済負担率は25％になります。年間のローン返済額が100万円の場合、月々の返済額は約8万3400円です。
返済比率と返済期間が生活に余裕を作るコツ
住宅ローンを無理なく返済するのに「返済比率」と「返済期間」の考え方は欠かせません。順に解説します。
理想的な返済比率とは
返済比率とは、年収に対する1年間の返済額の割合です。年収400万円の人が毎月80,000円を返済した場合、返済比率は8万円×12か月÷400万円×100％＝24%になります。返済比率が30%を超えると、返済が苦しくなったり、審査が通らないことがあります。返済比率30％を目安にして、返済額や借入額を調整することが大切です。
理想的な返済期間とは？
「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」（※1）によると、住宅の種類に関係なく、住宅ローン返済期間として30〜35年を選ぶ人が大多数です。返済期間に関しては、繰上返済を行うことで期間を短縮することが可能です。しかし、期間を延ばすこと、例えば10年のローンを組んだ後に30年ローンへの変更はできません。返済比率を目安にして、返済期間を長めに設定することをおすすめします。
※1参考：国土交通省データ（令和3年度） https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001477550.pdf
年収400万円の人が住宅ローンの借入額を増やす方法
住宅ローンの借入額が希望に満ちていないという方もいるでしょう。そこで、借入可能額の上限を増やす方法をみていきます。
ペアローンや収入合算を利用する
住宅ローンの上限額を増やす方法の1つ目は、配偶者の収入を合わせて住宅ローンを組むペアローンや収入合算という方法です。ペアローンは夫婦が別々でローンを契約し、お互いが連帯債務者となるもの。収入合算は夫婦で1本の住宅ローンを組む方法です。いずれの方法も借入額の上限を上げることができるため、希望の額に満たないのであれば検討してみましょう。
頭金を多く用意しておく
住宅ローンの上限額を増やす方法の2つ目は、頭金を多く支払うことです。頭金は融資金額の元本を減らせるので、必然的に融資金額を増やせるのです。また、頭金は利息がかかりませんし、頭金の支払額に応じて金利が下がるという商品もあります。
住宅ローンの借入前に注意すべきこととは？
次に、住宅ローンを契約してから後悔しないために、借入前に気をつけておくべきことをお伝えします。
定年後のローン残を意識する
定年前と同様のローン額を定年後も支払い続けるとすると、生活の負担が大きくなってしまいます。「定年後は豊かに暮らしたい」という方は、現役のうちにローンを完済、またはローン残高が1,000万円以内になることを目指しましょう。住宅ローンを早めに返済する方法としては、ボーナスまたは退職金を利用することが一般的です。臨時収入があったときや資金に余裕がある際は積極的に繰上返済も行なっていきましょう。
住宅ローン以外の維持・諸経費も視野に入れておく
住宅ローン以外にかかる費用を把握せずにローンを契約してしまうと、思いもよらぬ出費に頭を悩まされることがあるでしょう。例えば諸費用やマイホーム購入後のコストに関して失念していたり、火災保険料等を忘れていたなどです。不動産購入時にかかる諸費用は、購入価格の7〜10％程度です。諸経費には例えば、仲介手数料や各種保険料、司法書士への手数料等があります。維持費には例えば、固定資産税やエリアによって係る都市計画税、水道代光熱費等があります。
住宅ローン控除制度で出費を抑える
住宅ローン控除制度とは、年末時点のローン残高0.7%を所得税から最大13年間控除できる制度です。住宅ローン控除制度は、年末時点のローン残高0.7%を所得税から最大13年間控除できる制度ですが、控除額には上限があります。2023年度までの控除上限は、1人暮らしの場合で40万円、配偶者との合算で80万円です。また、高年収者や特定の資格を持つ者には、一定の制限が設けられて控除されない場合があります。現在の制度が今後変わる可能性はあるため、最新の情報を確認することが重要です。
まとめ
年収400万円でも住宅ローンを組むことができます。あくまで目安になるため、家族構成やお住みになられる地域でも異なります。まずはご相談ください。制度や頭金を多く支払うことで、月々の生活や定年後の出費も抑えられるのではないでしょうか。
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